Real Decreto-ley 6/2012 - Caja Rural de Cheste

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Todas las entidades de crédito que integran el Grupo Cooperativo Cajamar, están adheridas a la última versión del Código de Buenas Prácticas para la restructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre vivienda habitual recogida en el anexo al Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (Adaptado a las modificaciones introducidas por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, por el Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, por la Ley 25/2015, de 28 de julio, por el Real Decreto-ley 5/2017, de 17 de marzo, por la Ley 5/2019, de 15 de marzo y por el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios).

Las medidas previstas en el Código se aplicarán cuando se den las siguientes condiciones:

1.1. Condiciones económicas y personales de los solicitantes

1.1.1. Los deudores, fiadores y avalistas del crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre la vivienda habitual del deudor, así como los hipotecantes sobre dicha vivienda no deudores, han de encontrarse situados en el "umbral de exclusión", para ello, han de concurrir todas las circunstancias siguientes:
- A. El conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de 3 veces el IPREM anual de 14 pagas, con casos en los que puede llegar a 4 veces si algún miembro de la unidad familiar tiene declarada una discapacidad superior al 33 %, se encuentra en situación de dependencia por enfermedad que le incapacite permanentemente para realizar una actividad laboral, o 5 veces, en el caso de que el deudor hipotecario tenga parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual reconocida igual o superior al 33 %, o discapacidad física o sensorial reconocida igual o superior al 65 %, así como enfermedad grave que le incapacite a él o a su cuidador para realizar una actividad laboral.
- B. Que, en los 4 años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda o hayan sobrevenido en dicho período circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.
  A estos efectos se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas, cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya incrementado. Asimismo, se entiende que se encuentran en una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad:
  - La familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente.
  - La unidad familiar monoparental con hijos a cargo.
  - La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.
  - La unidad familiar con algún miembro con discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
  - La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar la actividad laboral.
  - La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género o de trata o explotación sexual.
  - El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar según lo previsto en la letra a) de este número.
- C. Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos de la unidad familiar. El porcentaje se reduce hasta el 40% cuando alguno de dichos miembros sea una persona en la que concurra alguna de las circunstancias de discapacidad, dependencia o enfermedad recogidas en la letra a) anterior.
1.1.2. Condiciones adicionales a las previstas en el número 1.1.1 para la solicitud de quita o dación en pago:
- A. Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
- B. Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor o deudores y concedido para la adquisición de la misma.
- C. Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personales o, en el caso de existir estas últimas, que carezca de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
- D. Si hay codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.
1.1.3. La concurrencia de las circunstancias a que se refiere el apartado 1.1.1 se acreditarán por el deudor ante la Entidad mediante la presentación de los siguientes documentos:
- A. Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar:
  - Certificado de rentas, y en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, con relación al último ejercicio tributario.
  - Últimas tres nóminas percibidas.
  - Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
  - Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción, ingreso mínimo vital o ayudas análogas de asistencia social concedidas por el Estado, las Comunidades Autónomas y las entidades locales.
  - En caso de trabajador por cuenta propia, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.
- B. Número de personas que habitan la vivienda:
  - Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
  - Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
  - Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
- C. Titularidad de los bienes:
  - Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.
  - Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.
- D. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situados en el umbral de exclusión según el modelo aprobado por la comisión constituida para el seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas.

1.2. Condiciones de la vivienda

El Código se aplicará a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos, cuando el precio de adquisición del bien inmueble hipotecado no exceda de los siguientes límites:

1.2.1. Condiciones generales
El precio de adquisición del inmueble hipotecado no podrá exceder del 20% del que resultaría de multiplicar la extensión del inmueble, por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el IPV para el año de adquisición de la vivienda y la provincia donde esté situado el bien, con un límite absoluto de 300.000 €. Los inmuebles adquiridos antes del año 1995 tomarán como precio medio de referencia el relativo al año 1995.
1.2.2. Condiciones aplicables solo para la dación en pago
Solo podrán acogerse a la dación en pago las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos, cuando el precio de adquisición del bien inmueble hipotecado no exceda del que resultaría de multiplicar la extensión del inmueble por el IPV para el año de adquisición del bien inmueble y la provincia en que esté radicado dicho bien, con un límite absoluto de 250.000 €. Los inmuebles adquiridos antes del año 1995 tomarán como precio medio de referencia el relativo al año 1995.

2.1. Medidas previas a la ejecución hipotecaria: reestructuración de deudas hipotecarias

Los deudores que cumplan con las condiciones del número 1.1.1 podrán solicitar la reestructuración de la deuda para alcanzar la viabilidad a medio y largo plazo de la misma. El plan de reestructuración que elabore la Entidad constará de la aplicación conjunta de las siguientes medidas:

i) Carencia en la amortización de capital 5 años.
No obstante lo anterior, si el incremento del esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se hubiera incrementado en menos de 1,5 y la unidad familiar no se encontrase en una de las circunstancias familiares de especial vulnerabilidad definidas en el artículo 3.1.b) del Código de Buenas Prácticas, la carencia será de dos años.
ii) Ampliación del plazo de amortización hasta 40 años a contar desde la concesión del préstamo.
No obstante lo anterior, si el incremento del esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se hubiera incrementado en menos de 1,5 y la unidad familiar no se encontrase en una de las circunstancias familiares de especial vulnerabilidad definidas en el artículo 3.1.b) del Código de Buenas Prácticas, la ampliación del plazo de amortización será de hasta siete años, sin superar el plazo de cuarenta años desde la concesión del préstamo.
iii) Reducción del tipo de interés a Euribor -0,10% durante el plazo de carencia. En todo caso, en los préstamos a tipo fijo se aplicará el tipo fijo actual durante el período de carencia.
No obstante lo anterior, si el incremento del esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se hubiera incrementado en menos de 1,5 y la unidad familiar no se encontrase en una de las circunstancias familiares de especial vulnerabilidad definidas en el artículo 3.1 b) del Código de Buenas Prácticas, el tipo de interés aplicable durante la carencia será tal que suponga una reducción del 0,5 por cien del valor actual neto del préstamo de acuerdo con la normativa vigente.
iv) En todo caso, se inaplicarán con carácter indefinido las cláusulas limitativas de la bajada del tipo de interés previstas en los contratos de préstamo hipotecario.
En cualquier caso, el deudor podrá presentar en todo momento a la entidad una propuesta de plan de reestructuración. No conllevará costes por compensación la amortización anticipada del crédito o préstamo hipotecario solicitada durante los diez años posteriores a la aprobación del plan de reestructuración.

No podrán solicitar la reestructuración los deudores que se encuentren en un procedimiento de ejecución, una vez se haya producido el anuncio de subasta.

Asimismo, el deudor en un plan de reestructuración de los antes referidos que, habiendo finalizado el período de carencia en la amortización de capital, se encuentre en el umbral de exclusión que se define en el Código de Buenas Prácticas, podrá instar la solicitud de un segundo plan de reestructuración, siempre que la salida de la carencia no sea el hecho determinante de encontrarse en dicho umbral de exclusión.

Para ello, en el plazo de 1 mes desde que el deudor formule la nueva solicitud, la entidad actualizará la solvencia del deudor y, caso de ser viable conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del Anexo al Código de Buenas Prácticas, elaborará un nuevo plan de reestructuración en el marco de las condiciones del Código, que supondrá una carencia en la amortización de capital de cinco años y el tipo previsto en el apartado 1, letra b), iii del Anexo al Código de Buenas Prácticas. Es decir, reducción del tipo de interés a Euribor -0,10% durante el plazo de carencia. En todo caso, en los préstamos a tipo fijo se aplicará el tipo fijo actual durante el período de carencia.

No obstante lo anterior, si el incremento del esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se hubiera incrementado en menos de 1,5 y la unidad familiar no se encontrase en una de las circunstancias familiares de especial vulnerabilidad definidas en el artículo 3.1 b) del Código de Buenas Prácticas, el tipo de interés aplicable durante la carencia será tal que suponga una reducción del 0,5 por cien del valor actual neto del préstamo de acuerdo con la normativa vigente.

2.2. Medidas complementarias: quita

Si el plan de reestructuración previsto en el 2.1 resulta inviable -se entiende por tal, aquel que establezca una cuota hipotecaria mensual superior al 50% del conjunto de ingresos de la unidad familiar, los deudores podrán solicitar una quita en el capital pendiente amortización siempre que cumplan con las condiciones previstas en los apartados 1.1.1 y 1.1.2. La entidad tendrá facultad para aceptar o rechazar dicha quita.

Al objeto de determinar la quita, la entidad empleará alguno de los siguientes métodos de cálculo y notificará, en todo caso, los resultados obtenidos al deudor, con independencia de que la primera decida o no conceder dicha quita:

i. Reducción en un 25 por cien.
ii. Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
iii. Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.

Además del deudor que haya solicitado el plan que haya resultado inviable podrán solicitar dicha quita:

(i) El deudor incurso en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que ya se ha producido el anuncio de subasta.
(ii) Los deudores que cumpliendo con las condiciones de los apartados 1.1.1 y 1.1.2 no pueden optar a la dación en pago por presentar la vivienda cargas posteriores a la hipoteca que se pretende extinguir.

2.3. Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: dación en pago

Los deudores para los que la reestructuración y las medidas complementarias en su caso, no resulten viables y cumplan con los requisitos de los apartados 1.1.1, 1.1.2 y 1.2.2, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual en el plazo de 24 meses desde la solicitud de la reestructuración. En estos casos, la Entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado a la propia entidad o a un tercero que ésta designe quedando definitivamente cancelada la deuda siempre que:

(i) El deudor no se encuentre incurso en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que ya se ha producido el anuncio de subasta; o
(ii) Que la vivienda no se encuentre gravada con cargas posteriores.

También podrán cursar esta solicitud los deudores que, una vez aprobado y en curso un plan de reestructuración, observen su imposibilidad de atender los pagos después de veinticuatro meses desde la solicitud de reestructuración. En este caso, la entidad valorará la posible entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.

El deudor que lo solicite en el momento de la dación podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, pagando una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. El impago de la renta devengará un interés de demora del 10%.

2.4. Derecho de alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual:

El deudor hipotecario ejecutado cuyo lanzamiento haya sido suspendido de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, podrá solicitar y obtener del acreedor ejecutante de la vivienda, o persona que actúe por su cuenta, el alquiler de la misma por una renta anual máxima del 3 por cien de su valor al tiempo de la aprobación del remate, determinado según tasación, aportada por el ejecutado y certificada por un tasador homologado. Dicho arrendamiento tendrá duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario, hasta completar el plazo de cinco años, Por mutuo acuerdo entre el ejecutado y el adjudicatario podrá prorrogarse anualmente durante cinco años adicionales.

La solicitud a la que se refiere el párrafo anterior, podrá realizarse en el plazo de doce meses desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios, para aquellos ejecutados que ya fueran beneficiarios de la suspensión y desde que se produzca la suspensión para quienes se beneficiasen con posterioridad.

Los clientes que deseen acogerse a estas medidas deberán dirigirse a su oficina, donde recibirán información más extensa sobre los plazos, documentación a presentar y condiciones requeridas.

Más información: Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Última actualización en el BOE de fecha 23/11/2022.

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